神戸なるほど不動産研究所

住宅ローンでお困りの方 任意売却はご相談ください。

不動産の価格について

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人生の再生ステージへ

“ 大切な家族を守る ” ために

いかに不動産を戦略的に

守り 活用 処分 するか




「不動産の価格について」



こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

皆さんは犬派ですか猫派ですか

私は猫派です。

癒されます。

子供が社会に出てしまうと

もう猫なしでは生きていけませんね。




さて、マイホーム不動産の価格についてですが、

実は、決まった価格はありません。


土地の路線価がいくら  

建物の固定資産税評価額がいくら

など参考にして金額を割り出していきますが、

いくらで売却できるかは全く別なのです。


同じエリアで売買を繰り返していますと

相場感ができて  

いくらで売れるかだいたいわかります。


しかし、実際は

売りたい人と買いたい人のバランス

つまり需要と供給のバランスで 決まってしまいます。

物件が少ないエリアでしたら比較的高く売れますが

同じエリアでも物件が多くなってくると価格を下げないと 

なかなか売れません。


目的によって

不動産の価格は違ってきます。


ただ資産価値としての評価を知りたいのか

売却価格を知りたいのか

融資をする際の担保評価を知りたいのか


また、売却をする際に 

どうしても早く売りたいのか

じっくり時間をかけて売りたいのか

当然 売却価格は違ってきます。


一概に 価格を確定できないのが不動産の難しいところです。


自宅を売却したいときは

ぜひ お任せください

目的に応じて

納得していただく価格で売却致します。








吉島写真②


不動産コンサルタント
 宅地建物取引士
  吉 島 誠一郎

企業や個人を再生をする時、必ず不動産が絡んできます。

その不動産を いかに戦略的に活用するかが

勝負の分かれ目になります。

資金繰りや将来の不安で 思考が停止しているなら

勇気を持ってご相談ください。

あなたと一緒に 再生に向けて頑張っていきましょう。


相談窓口
 
電 話(078)967-6988
(AM9:00~PM7:00  定休水曜日)
  
メール yoshijima.c-home@image.ocn.ne.jp











  1. 2018/09/17(月) 20:49:31|
  2. 不動産売却
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収益不動産について②

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「 収益不動産について② 」



こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

やっと天気が良くなりましたね。

乾きが悪かったゴルフシューズをやっと干すことができました。


さて、前回も書いた収益不動産の事ですが

「個人と法人とどちらで購入したらいいか?」

そんな、質問をよく受けます。

状況に応じて変わってきますが

後々規模を拡大していくなら

法人のほうがいいでしょう。

法人のほうが、減価償却費と 損益通算 が使え

さらに家賃の収益を 給料として複数に分配することができます。

給料には給与所得控除が使えます。

そうすることでかなり税金を抑えれれます。


個人でサラリーマンだと 給料と不動産所得が損益通算ができませんので

所得の圧縮ができないことがあります。

個人一人で課税されるからもろにかぶります。

累進課税対策ができないのできついですね。


税金は複雑で難しいですが

あくまで、不動産所得を増やして規模を拡大する場合は、

法人の方が、キャッシュが残しやすいといえます。


くれぐれも税理士さんとよく相談してくださいね。


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  1. 2018/09/16(日) 19:13:17|
  2. 業務用不動産
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収益不動産について

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「 不動産収益物件は どれを買ったらいいの? 」



こんにちは、不動産コンサルタントの吉島です。

ある社長さんから、こんな質問を受けました。

会社の収益を上げる一環として検討しているようです。


会社の定款にないと雑収入で

定款に登記されていると売上になります。


さて、収益ですが 状況と目的で 選ぶ収益物件が違ってきます。


家賃収入を得ながら、節税のため 利益を圧縮するなら 

木造一戸建てで築22年以上の物件がいいです。

減価償却で落とせる年数が 4年ですから かなり節税になります。

ただし、売却時の譲渡所得に注意が必要です。


毎月のキャッフローが目的なら

鉄筋コンクリート造のマンションがいいといえます。

耐用年数が47年と長く 融資を受けた際に

借入期間を長くとれるので、キャッシュが残りやすくなり

比較的高い家賃も取れます。

それに、維持管理も楽ですからいいでしょう。


簡単に 大雑把に書きましたが、イメージとしてはこんな感じです。


節税のためなのか

キャッシュフローのためなのか

将来の売却益を見込んでのためか

銀行から融資を受ける担保物件のためなのか

状況や目的によって変わってきます。

その辺を考慮して検討するべきです。

ただし税金には落とし穴がありますので

注意してくださいね。







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  1. 2018/09/15(土) 19:39:30|
  2. 業務用不動産
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空き家問題

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「すこし田舎の空き家は どうしたらいい」



こんにちは

不動産コンサルタントの

吉島です。

今年はサンマが大量で安いみたいですね。

とても大好きなのでうれしいです。



さて

「すこし田舎の空き家はどうすればいい」

そんな質問をいただきました。


地域や環境によって変わっつてきますが

貸すか 売るか だいたいどちらかが

すぐに浮かぶと思います。


基本的には、売るほうがいいと思います。

家は、古くなると価値が下がります。


今後 土地価格の上昇は ほとんど見込めませんので、

年数が経つほど、売却時の価格が下がっていきます。

ですから早いほうが 高く売れるわけです。


貸すこともいいのですが、家族向けの賃貸だと

なかなか退去しないので、家の傷み具合がひどくなり

次の方が 入る時が ちょっと大変になります。


若い夫婦になると だいたい5年ぐらいの周期で入れ替わるようですが

最近では、キッチンや風呂も最新の大型サイズでないと 人気が無いようです。


当然 空き家にするよりは、貸すことで 家の管理をしてくれるのが いいのですが、

固定資産税や修理費 庭木の管理費などのバランスで

考えれば いいかなと思います。


ただ 基本的には、使わない不動産は早めに処分しておくことを おススメします。








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  1. 2018/09/14(金) 19:35:53|
  2. 空き家問題
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住宅トラブル 雨漏り

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セミナー開催のお知らせ

【自己破産させない!!セミナー】

日時
2018年10月21日(日)
    14:00~

場所
神戸国際会館セミナーハウス
    805号室

時間
1部 14:00~14:45
    (受付 13:30より)

テーマ
住宅ローンが払えなくなったら
    
講 師
吉島 誠一郎

   

2部 15:00~18:30
    
テーマ
自己破産させないセミナー
    
講 師 
たちばな はじめ



料金   5,000円 (前払い)
     8,000円 (当日)


セミナーチラシ①

セミナー参加者 申込み お問い合わせは

メール creahome@snow.ocn.ne.jp


または、

ブログ内のメールフォーム で

お名前 ご住所 電話番号 

メールアドレスを

記入の上 ご送信ください。





確認後当社からメールにて振込先をお知らせいたします。

振り込み確認後 申込み受付となります。

当社からご連絡差し上げます。




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「 住宅のトラブル№1  雨漏りについて 」


こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

最近は雨が多いいですね。


仕事柄

雨の日は どうしても家の雨漏りの事を想像してしまいます。


雨漏りすると 工務店に頼んだりしますが、

業界では、

屋根屋さん もしくは塗装屋さんといった職人さんが修理をしてくれます。

職人さんに 雨漏りの原因を尋ねるのですが、

実は わからないのです。


どこから雨水が入ってきているかは

わからないのです。


だから、経験からおおよその原因を考えて

応急措置を取りますが、

また雨漏りがしたら 違いところを直します。

その繰り返しになります。


雨漏りは、意外と屋根の瓦の隙間とかではなく 

窓サッシの周りからが多いです。


特に 出窓は 雨漏りが多く 注意しておいたほうがいいです。

出窓の重さで壁との間に隙間ができやすかったりします。

それに窓サッシ周りの施工 特に防水工事が雑な場合が多いようです。


おしゃれな外観のために 出窓やモダンな窓を付ける場合は

よく注意しておいたほうがいいですよ。








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  2. 不動産トラブル
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空き家はこうしておきる。

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こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

やっと雨も止んで晴れ間が見えてきましたが

ちょっと寒いですね。



最近 思うことですが

空き家はこれからどんどん増えるといわれています。

どこの街や地域にも必ず1件ぐらい空き家がありますよね。


夫婦と子供2人の4人家族

最近は、長男でも仕事のためか一軒家に住んでいます。

そのうち子供が大きくなると、大学に行き

そのまま、都会で就職

あるいは、就職で都会に行く

すると、家のは夫婦2人に

そして、主人が亡くなると

母親が一人になり、

母親が亡くなると

相続の結果

その家を売却に


子供たちは仕事の関係でその家には住むことができないため

誰も住まなくなった家は 

誰も管理ができなくなるために

売却することになります。


比較的 都会に近いところなら、いいですが

ちょっと離れた郊外だと

売却も厳しいかもしれません。


そうやって空き家が増えるんだと思います。


これから家を買われる方は

20年後には子供たちが出ていくことを前提に

考えておいたほうがいいかもしれません。


そんなに大きな家は必要ないかもしれません。

そして、20年ぐらいで まだ家がそこそこ新しいうちに

駅前とかの便利の言いマンションに移り

これから子育てを始める若い方に

住宅を売ったほうがいいかもしれません。


そのほうが 住宅の空き家の問題も

だいぶん減るかもしれません。






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  2. 空き家問題
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不動産トラブル 境界問題

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「不動産トラブル 境界問題」


こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

天気の悪い日が続くと気持ちもなんか暗くなりますね。

仕事で元気を出しましょう。



さて

不動産トラブルでよくあるのが、

お隣さんとの境界です。

皆さんも一度確認しておいたほうがいいですよ。


境界のしるしが 無くなっていたり

埋もれていたりして わからなくなっている場合がよくあります。


だいたい 境界にブロック塀を 積んであったりしてますが、

敷地の内側なのか 中心に積んでいるのか 外に積んであるのか

確認しておいて、できればちゃんとプレートか境界鋲を入れておくことです。


以前あったのですが

感覚的に、ブロック塀を 積んであるところが 境界だと思い込んでいます。

しかし 調べてみると、当時 境界ブロック塀を積んだ時に、

境界から10センチほど引いた自分の敷地内に

積んでおり、お隣さんが外構工事をしなかった為に

そのままお隣さんが引いた10センチの部分を庭の敷地として

つかっていたことが わかりました。


境界ポイントも見つからなかったのですが、

何とかお隣さんに説明をして敷地の境界上にブロックを積み直して

きちんと境界のポイントを入れることができましたが、

これでも かなり費用はかかりました。


持ち主が亡くなって、代が変わった時に覚えている人がいなかったり

途中で中古住宅として購入したりすると わからないものです。

後後 必ず トラブルになりますし お金もかかります。


またお隣さんと仲が悪いんなら 特に早めに確認しておいたほうがいいです。

相続をして、売りに出す時にもめたりします。 よくもめてます。

手続きに時間もかかってしまい 買い手ともめてしまうこともあります。


そうならないように 敷地の境界は早めに確認して 解決しておきましょう。








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  1. 2018/09/07(金) 22:29:22|
  2. 不動産トラブル
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不動産コンサルティング 事業用不動産

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「 事業用不動産 」



こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。


経営者の方からよく

資材置き場とか重機をとめるための土地を

探してほしいという依頼を受けます。


結構 広い土地を希望されるので

価格の安い市街化調整区域(建物が建てれない地域)を

希望されます。


ちょっと気を付けてほしいのが

そこに コンテナをおいたり

プレハブ小屋をおいたりして

「 建物ではない 」として

こっそり事務所にしていますが


そこに

電気を引いてエアコンをつけたり

水道を引いたり

下水を引いてトイレを作ったりすると

建物とみなされますので気を付けてくださいね。

後でトラブルになりますよ。


市街化調整区域の不動産は

慎重に調査 確認しておかないと

とにかくトラブルが多いです。








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不動産コンサルティング 火災保険

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「 火災保険について 」



こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

今度は、地震ですが、ほんとに怖いですね。


ちょっと気になるのが

皆さんが住宅にかけている火災保険です。


本来 火災保険は火事になった時に建物の損害をカバーするものです。

それは、自分が火を出して火事になった時と

近所の火事で自分の家が燃えた時です。


火災保険をかけていない人もいますが、

原則として、隣家が火事になって、自分の家が燃えても

それは 自分の火災保険で直さなければなりません

お隣さんの火災保険は使えません。


そうしないと お隣さんがかけている火災保険の損害保険会社は

莫大な保証をしなければなりません。


住宅ローンを借りるときは、必ず火災保険に入るのが融資の条件に

なっていますので、火災保険に入りますが

現金などで、購入した際にうっかり入っていなかったりすることが

ありますので、注意が必要です。


それに火災保険には、水災 水漏れ 風災などいろいろついていますので

確認しておいたほうがいいですよ。

ただし地震は別ですので、入っていいたほうがいいかもしれません。



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不動産コンサルティング

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いかに不動産を戦略的に

守り 活用 処分 するか




こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

最近の台風でほんと怖い思いをしました。

風で家が揺れました。

地震とかで揺れるのはわかるんですが

家が 風で揺れるのはさすがに初めての経験でした。

ほんと怖いですね。



今回 その豪雨や台風の事で

「天災で家が倒れたらどうなるの?」

こんな質問をされました。

時期が時期だけに

誰もが そんなことを考えたのでは

ないでしょうか?

じっさい 近くで建築中の住宅が倒れたという話を聞きました。


天災で引き渡し前の住宅が壊れたり、倒壊したりすると

売主(建設会社など)が費用を負担して直して引き渡しをしてくれます。

もしそれが多額の費用で とても直せないといった場合は、契約は解約になり

相手に預けている手付金や中間金は帰ってきます。

だから原則としては、購入者は安心できると思いますが、

一度壊れた家だと、なかなか気持ちが、進まないですね。


今までは、このようなケースはほとんどなかったのですが

最近の天災 災害を見ていると

その辺もしっかり考えておかないと

いけない時代になってきたようです。





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