なるほど不動産研究所

住宅ローンでお困りの方 任意売却はご相談ください。

Top page  1/5

不動産売買契約書類  重要事項説明

CATEGORY不動産知識

こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です

不動産の売買で契約書にサインをしたりしますが

その時

あまり 意識していない書類が

重要事項説明書ではないでしょうか。

重要事項


その言葉もあまり聞かないでしょうし

契約書ばかりに目が行きがちですが

私たち不動産業の人間は

不動産の重要事項説明書を大変重要視しています。

ここには

不動産に関する重要なことがたくさん書かれていて

それに基づいて

不動産を評価したりします。

だからとても大事な書類なんです。





住宅ローンが払えなくなったら

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。



こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

この間車のタイヤがパンクしました。

ショックです。


~ 住宅ローンが払えなくなったら ~


何度か書いてきたテーマですが

またいろいろ書いてみたいと思います。

住宅ローンが払えなくなったら

いろいろなことを考えて不安だと思います。

まずはどうするのか決めましょう。

家を売るのか

家にのこって住み続けるのか

どちらにしても

大丈夫ですよ。

きちんと理解して行動すれば


今まで数多くの方を見てきました。

みんな元気に生活しています。


昔 サラリーマン時代に

私が新築の住宅をお世話したお客さんがいました。

残念ながらその方は

会社の経営がうまくいかず

住宅ローンが払えずその家を手放しました。


その後 私が独立して何年かがたったとき

そのお客様がマンションを購入したいと

偶然 会社のほうに こられました。


気にいった物件を購入していただき

本当によかったのですが

何より また不動産を持てたことに

とても感動しました。


たいへんがんばられたと思います。

もっつと早く、お力に慣れていればと

後悔しましたが、とにかくよかったと思います。


FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★












不動産を安く買う方法

CATEGORY収益不動産
“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




~ 不動産を安く買う方法 ~

こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

最近 営業研修で若いスタッフと同行していると

なんか、自分の新人の頃を思い出して

ウキウキします。


さて、収益不動産の話ですが

資産を作るために不動産の購入を

検討されている方も多いと思います。


私自身最近まで

中古住宅やマンションを購入して

リフォームをして販売する

買取販売を積極的におこなってきました。


皆さんもいろいろサイトや

不動産チラシで不動産を探している思いますが

不動産業者はそのような不動産は買いません。

チラシやネットの情報自体 あまりあてにしていません。


では、何を買っているのか

実は、公に出回る前の情報をもとに

不動産を購入しています。


そんな情報がどこに?と思われると思いますが

実は不動産業者が持っています。

そして

その情報は 不動産の買取業者に集まります。

相場の60%ぐらいで購入するケースが多いです。

当然儲かります。

その情報を得ることができれば

不動産を安く購入することができます。


儲かる不動産情報なので

当然不動産業者が買うのですが、

実は

不動産にも好みや得意 不得意があります。

それに

銀行融資の枠があって買いたくても買えない時もあります。

ですから購入する事ができることがあります。


不動産業者と普段からコミュニケーションを

とっておく事が重要です。


収益物件なり投資物件を持たれている方は

複数持っているため

不動産業者との関係もとても大事にしています。

ですから

自分の目的にあった不動産業者と

いい関係をつくっておくことが

とても大事ですよ。








FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★

営業研修③

CATEGORY社員研修
“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




~ 短期間で 社員を育成する秘訣③ ~



こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です


不動産会社で月の売り上げが 0 のことをボウズといいます

1か月出社して一生懸命頑張ったのに売り上げが 0 という社員が

結構います。

これは 本人もつらいし 会社としても大変なことです。


不動産業界にはよくあることですが、

これにはいろいろ原因があります。


その一つに

営業マンが営業活動を月単位で考えてしまうこと

その結果 月末には0か100になっていること

大概0です。


月がかわって、まだ日数があると思って安心し

半ばで焦りだし

無理な営業をお客様にかけて

月末にはつぶれてしまう

最悪のパターンです。


月ではなく

週単位で考える事です。


1日では短すぎるので 週で考える。

そして、月は4週とし

4回チャンスがある


一週間で集客 営業 契約を完結させる前提で

営業活動を組み立てる

これが付き4回チャンスがある。

このように切り替えていくと

月に0はなく

2件3件の契約は当たり前のようになります。


このおかげで私は

役職になる前の営業マン時代8年間

月の売り上げがボウズは一度もありませんでした。


売上げが上がらない方は

まずは

月の営業計画を週単位で考えるとこらから始めてください。



~ 経営者の方へ ~ 

 営業研修やります!


新人営業社員を早く売れる戦力にしたい。

なかなか営業社員が育たない。

社内に 新しく営業部隊を作りたい。 など

そんなお悩みがありましたらご相談ください。



FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★







営業研修②

CATEGORY社員研修

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




~ 短期間で 社員を育成する秘訣② ~


こにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

社員の営業研修について書いてみます。


営業マンと上司に会話で

よく聞くやり取りが

「お客様は、どういっているんだ」

「気にいっていないようです。」

「〇〇については説明したのか?」

「しました。」

「〇〇についてはどうだ}

「話しました。」

「では、なぜ決まらない」

「わかりません」

そんなやり取りが延々と続きます。

でも

話がかみ合わず、

部下は「ちゃんと言いました。」

といい

上司は、イライラするばかりです。


営業会社によくあるのですが、

そもそも

上司は、営業マンが営業をしている現場を

見ていません。


そもそも見ていないのに、

うまくいかなかったことを

アドバイスなり

指示するのには 無理があります。

野球でも

ボクシングでも

コーチが

ちゃんと見ていて

どこが悪いのか

ちゃんと指示やアドバイスするのに


営業となると

全く見もせずに

負けた選手のアドバイスをするわけだから

それも、負けた選手の報告だけで

負けた本人すら原因がわかっていないのに

的確な指示な りアドバイスができるわけありませんよね。


同じことを話しても

話した 順番が まずいのか

話した時の 間が 悪かったのか

相手の質問と 違う内容を 話してしまったのか
 
そもそも相手に聞く意思がなかっつたのか


営業マンは、指示されたとおり話をしていますが

話した言葉は、同じでも

状況やタイミングによって結果が違ってきます。


これは、本人にはわからないことが多いです。

客観的に観察してあげる必要があります。


そんな事ができない上司や リーダーが結構います。

忙しくて物理的に無理なのはわかりますが、

一人前の営業マンになるまでは、

しっかり確認できる状況を作り

的確にアドバイスしてあげることが重要です。




~ 経営者の方へ ~ 

 営業研修やります!


新人営業社員を早く売れる戦力にしたい。

なかなか営業社員が育たない。

社内に 新しく営業部隊を作りたい。 など

そんなお悩みがありましたらご相談ください。



FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★













商売ができない土地がある

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

この間

「ブッタに学ぶ経営学」というセミナーに参加しました。

仏教用語で

人は生まれながら

「 我利我利 」

であり

「自利利他 」

になることで

幸せになるそうです。

とても感動しました。



~ 注意 商売ができない土地がある ~


土地を買ってそこでないか商売をする時

実は

そこで、できる商売と できないない商売があります。

最近は

隠れ家的な飲食店やお店など

よくはやっているようですが

住宅しかダメで

お店がダメと いったところもあります。


「 用途地域 」という不動産用語があって

その地域で 建てれる建築物

建てられない建築物が 決められています。


たまに 店舗付き住宅を建てたり

中古住宅を改造したりして、営業をしている場合もありますが

十分に調べて土地を買わないと

建築の許可が下りないケースがあります。


中には、その地区の条例で

長屋や連棟 アパートがダメというところもあり

2世帯住宅を建てようとしたら、

玄関が別の住宅は ダメという話も聞きました。

ちょっとおかしい気もしますが

注意が必要ですね。


土地をかって そこで商売をする場合は

不動産会社の担当と十分に相談して

購入をしてくださいね。



FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★






社員研修①

CATEGORY社員研修
なるほど不動産研究所


~ 社員研修  短期間で社員を育成する秘訣① ~



こんにちは不動産コンサルタントの吉島です。

サラリーマン時代から、

社員研修を任される機会がよくありました。


不動産の業界では、

異業種からの転職が多いため

不動産について全く予備知識がない

方が多く、仕事を覚えてもらうのに

結構苦労します。


実際に住宅を購入した経験があるかたなら

いいのですが、

親と一緒に暮らしているとなると

ちょっと大変です。


私の場合

まず短期間のうちに

仕事の全体像を先に覚えさせます。


これをまず頭に叩き込ましてから

ひとつ一つの業務を教えていきます。


不動産の場合一つの契約期間が長く

3か月から1年近くかかる場合のあります。


そして、ほかの業種と比べて

契約の件数が少ないため

なかなか仕事の全体像が見えないのです。

なかなか覚えられないのです。


中には、2年ぐらい仕事をしていても

仕事の流れや全体像を把握していない

新人社員は結構います。


これでは、さすがに会社も困りますし

本人も嫌になるでしょう。


海外の観光地に行くのに

まずは、その町の地図を渡しておいて

大体の道や名所など事前に把握しておいて

観光したほうが、効率がいいですよね。


まずは、全体像を把握させてから

細かい実務は実際に経験しながら教えると

効率が良くなります。

まずはこれから始めていきます。




“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。


FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★






道路は不動産の命

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。



~道路は、不動産の命~

こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

不動産業界にはいった新人が

早い段階で覚えるのが

「道路」についてです。


不動産で特に重要になってくるのが

不動産に面している

「道路」です。

ちなみに道路は構造物です。


その道路は

建築基準法の道路か、違うのか

違えばアウトで建築物が建てられません。

もしくは、建て替えができません。


また、公道か、私道か

ほとんどの道路は、私道です。

もともと田んぼや山を開拓して

無理やり道路をつくったわけですから、

私道です。

後から、市に譲渡して公道となっているのです。

アスファルトで舗装されていても、

道路ではない場合がけっこうあります。

それは道路ではなく 他人地です。

これは、結構ややこしいです。


新人の頃は、この道路調査を徹底的に勉強します。

トラブルも結構多いいですから、大変です。


私道で、通行の承諾をとって安心して土地を売買したのですが、

後で、通行を承諾したのは人と自転車のみで車はダメ

といった内容がわかり

もめにもめたケースがありました。

今の時代、そんなアホな


不動産の評価も前面の道路で決まります。

それだけ、不動産にとっては道路が重要なのです。




FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★





土地の面積はいい加減

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。






こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

不動産の登記を確認するときに

法務局に行きます。


ここでお金を払えば、

誰でも、どんな不動産の情報もすべてわかります。

ちょっと怖いですよね。


土地の面積や建物の面積

新築した年月日

今の所有者が誰で、

いくら住宅ローンを借りているかまで

わかります。


法務局で土地を調べているシーンなんか

よく映画なんかで、見かけますよね。

その法務局の登記簿に

のっている土地面積は、

古いものはあまりあてになりませんよ。

最近では、ほとんどありませんが

先祖代々の土地なんかだと

まず、土地の面積が違います。

途中で、土地を分けて

売ったりしていると測量をしているので

まだましですが、

のこった土地

業界では、残地といいますが

これは、ほぼ面積が登記と違います。


もともと、登記は、税金を取るためにできた制度

古くは、年貢をとるため

だから、土地の面積をごまかして申告していました。

だから、面積が違います。

それを是正するために、測量して登記をするように

なってきましたが、

まだまだ、そんな土地がいっぱいあります。

古い不動産や、田舎の土地など

相続したときは

一度測量などして確認しておいたほうがいいですよ。


FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★


よく忘れている相続登記

CATEGORY相続問題
“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

最近よくおでんを食べます。

おでんの具は、たまごが大好きです。

必ず2個食べます。

すこし周りに気を使いますけど。



~ よく忘れている相続登記 ~

不動産の売却の相談をよく受けるのですが

みなさん意外と登記を忘れていますね。

特に相続登記

十年近くもほったらかしというケースもあります。

当然費用もかかります。

登記費用は、結構たかいです。

いざ売却するときに

相続登記をすましてから

売買契約となるのが一般的です。

そのため、手続きに日数がかかります。

いざというときに

困りますので

できるだけ早めに

手続きされたほうがいいですよ。



FC2ブログランキングに参加中
今日も一押しお願いします


★★★★★★★★★★★★★★★★★

〝 なるほど不動産研究所 ″

神戸市西区大沢1丁目14番地の8

TEL 078-967-6988

FAX 078-967-6989

株式会社 クリエホーム

★★★★★★★★★★★★★★★★★