なるほど不動産研究所

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営業研修②

CATEGORY社員研修

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




~ 短期間で 社員を育成する秘訣② ~


こにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

社員の営業研修について書いてみます。


営業マンと上司に会話で

よく聞くやり取りが

「お客様は、どういっているんだ」

「気にいっていないようです。」

「〇〇については説明したのか?」

「しました。」

「〇〇についてはどうだ}

「話しました。」

「では、なぜ決まらない」

「わかりません」

そんなやり取りが延々と続きます。

でも

話がかみ合わず、

部下は「ちゃんと言いました。」

といい

上司は、イライラするばかりです。


営業会社によくあるのですが、

そもそも

上司は、営業マンが営業をしている現場を

見ていません。


そもそも見ていないのに、

うまくいかなかったことを

アドバイスなり

指示するのには 無理があります。

野球でも

ボクシングでも

コーチが

ちゃんと見ていて

どこが悪いのか

ちゃんと指示やアドバイスするのに


営業となると

全く見もせずに

負けた選手のアドバイスをするわけだから

それも、負けた選手の報告だけで

負けた本人すら原因がわかっていないのに

的確な指示な りアドバイスができるわけありませんよね。


同じことを話しても

話した 順番が まずいのか

話した時の 間が 悪かったのか

相手の質問と 違う内容を 話してしまったのか
 
そもそも相手に聞く意思がなかっつたのか


営業マンは、指示されたとおり話をしていますが

話した言葉は、同じでも

状況やタイミングによって結果が違ってきます。


これは、本人にはわからないことが多いです。

客観的に観察してあげる必要があります。


そんな事ができない上司や リーダーが結構います。

忙しくて物理的に無理なのはわかりますが、

一人前の営業マンになるまでは、

しっかり確認できる状況を作り

的確にアドバイスしてあげることが重要です。




~ 経営者の方へ ~ 

 営業研修やります!


新人営業社員を早く売れる戦力にしたい。

なかなか営業社員が育たない。

社内に 新しく営業部隊を作りたい。 など

そんなお悩みがありましたらご相談ください。



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商売ができない土地がある

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
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 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

この間

「ブッタに学ぶ経営学」というセミナーに参加しました。

仏教用語で

人は生まれながら

「 我利我利 」

であり

「自利利他 」

になることで

幸せになるそうです。

とても感動しました。



~ 注意 商売ができない土地がある ~


土地を買ってそこでないか商売をする時

実は

そこで、できる商売と できないない商売があります。

最近は

隠れ家的な飲食店やお店など

よくはやっているようですが

住宅しかダメで

お店がダメと いったところもあります。


「 用途地域 」という不動産用語があって

その地域で 建てれる建築物

建てられない建築物が 決められています。


たまに 店舗付き住宅を建てたり

中古住宅を改造したりして、営業をしている場合もありますが

十分に調べて土地を買わないと

建築の許可が下りないケースがあります。


中には、その地区の条例で

長屋や連棟 アパートがダメというところもあり

2世帯住宅を建てようとしたら、

玄関が別の住宅は ダメという話も聞きました。

ちょっとおかしい気もしますが

注意が必要ですね。


土地をかって そこで商売をする場合は

不動産会社の担当と十分に相談して

購入をしてくださいね。



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社員研修①

CATEGORY社員研修
なるほど不動産研究所


~ 社員研修  短期間で社員を育成する秘訣① ~



こんにちは不動産コンサルタントの吉島です。

サラリーマン時代から、

社員研修を任される機会がよくありました。


不動産の業界では、

異業種からの転職が多いため

不動産について全く予備知識がない

方が多く、仕事を覚えてもらうのに

結構苦労します。


実際に住宅を購入した経験があるかたなら

いいのですが、

親と一緒に暮らしているとなると

ちょっと大変です。


私の場合

まず短期間のうちに

仕事の全体像を先に覚えさせます。


これをまず頭に叩き込ましてから

ひとつ一つの業務を教えていきます。


不動産の場合一つの契約期間が長く

3か月から1年近くかかる場合のあります。


そして、ほかの業種と比べて

契約の件数が少ないため

なかなか仕事の全体像が見えないのです。

なかなか覚えられないのです。


中には、2年ぐらい仕事をしていても

仕事の流れや全体像を把握していない

新人社員は結構います。


これでは、さすがに会社も困りますし

本人も嫌になるでしょう。


海外の観光地に行くのに

まずは、その町の地図を渡しておいて

大体の道や名所など事前に把握しておいて

観光したほうが、効率がいいですよね。


まずは、全体像を把握させてから

細かい実務は実際に経験しながら教えると

効率が良くなります。

まずはこれから始めていきます。




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 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。


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道路は不動産の命

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 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。



~道路は、不動産の命~

こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

不動産業界にはいった新人が

早い段階で覚えるのが

「道路」についてです。


不動産で特に重要になってくるのが

不動産に面している

「道路」です。

ちなみに道路は構造物です。


その道路は

建築基準法の道路か、違うのか

違えばアウトで建築物が建てられません。

もしくは、建て替えができません。


また、公道か、私道か

ほとんどの道路は、私道です。

もともと田んぼや山を開拓して

無理やり道路をつくったわけですから、

私道です。

後から、市に譲渡して公道となっているのです。

アスファルトで舗装されていても、

道路ではない場合がけっこうあります。

それは道路ではなく 他人地です。

これは、結構ややこしいです。


新人の頃は、この道路調査を徹底的に勉強します。

トラブルも結構多いいですから、大変です。


私道で、通行の承諾をとって安心して土地を売買したのですが、

後で、通行を承諾したのは人と自転車のみで車はダメ

といった内容がわかり

もめにもめたケースがありました。

今の時代、そんなアホな


不動産の評価も前面の道路で決まります。

それだけ、不動産にとっては道路が重要なのです。




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土地の面積はいい加減

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 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。






こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

不動産の登記を確認するときに

法務局に行きます。


ここでお金を払えば、

誰でも、どんな不動産の情報もすべてわかります。

ちょっと怖いですよね。


土地の面積や建物の面積

新築した年月日

今の所有者が誰で、

いくら住宅ローンを借りているかまで

わかります。


法務局で土地を調べているシーンなんか

よく映画なんかで、見かけますよね。

その法務局の登記簿に

のっている土地面積は、

古いものはあまりあてになりませんよ。

最近では、ほとんどありませんが

先祖代々の土地なんかだと

まず、土地の面積が違います。

途中で、土地を分けて

売ったりしていると測量をしているので

まだましですが、

のこった土地

業界では、残地といいますが

これは、ほぼ面積が登記と違います。


もともと、登記は、税金を取るためにできた制度

古くは、年貢をとるため

だから、土地の面積をごまかして申告していました。

だから、面積が違います。

それを是正するために、測量して登記をするように

なってきましたが、

まだまだ、そんな土地がいっぱいあります。

古い不動産や、田舎の土地など

相続したときは

一度測量などして確認しておいたほうがいいですよ。


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よく忘れている相続登記

CATEGORY相続問題
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 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

最近よくおでんを食べます。

おでんの具は、たまごが大好きです。

必ず2個食べます。

すこし周りに気を使いますけど。



~ よく忘れている相続登記 ~

不動産の売却の相談をよく受けるのですが

みなさん意外と登記を忘れていますね。

特に相続登記

十年近くもほったらかしというケースもあります。

当然費用もかかります。

登記費用は、結構たかいです。

いざ売却するときに

相続登記をすましてから

売買契約となるのが一般的です。

そのため、手続きに日数がかかります。

いざというときに

困りますので

できるだけ早めに

手続きされたほうがいいですよ。



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わかりにくい不動産用語

CATEGORY不動産知識
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 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




~わかりにくい不動産用語~


住宅やマンションを買う時に

チラシやパンフレットに

いろいろ専門用語が出てくると思います。


土地を購入して好きな家を建てるときは

特に いろいろ専門用語を耳にします。


前面道路の道路種別は

建ぺい率は

容積率は

用途地域は

壁面後退は

高さ制限は

など

これらは、厳密には建築業の用語ですが

ちんぷんかんぷんで

さっぱり意味がわからないと思います。


不動産 特に家についての決まりや法律は、

基本的に 災害対策としてできています。

特に火事

大昔から 火事が最大の敵で

木造住宅が支流の日本では

火事に対して できてきた法律が

基準だと言われています。


道路の幅や

家と家との間隔の決まりなどは

主に火事対策です。


これが

大震災が続き、地震に対して意識が変わり

地震対策が進むようになりました

耐震 制震 免振

いろいろな基準ができて

さらに家はよくなりました。


しかし

今度は大型台風による

風対策かも知れません。

風や竜巻で家が吹き飛ぶ

恐ろしい話です。

この間の台風で家が揺れていたのは

さすがに驚きました。


不動産 や住宅にはわからない用語が多いですが

自然災害に関係するものだなと

理解していただければ

少しは興味がわくと思うます。
耐震記事





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平屋住宅って贅沢な家なんですよ

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 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




~ 平屋住宅って贅沢な家なんですよ~

最近

 「平屋の家を建てたいんです。」

そんな相談を頂きます。


老後のことを考えてか

平屋がいいって言われます。


私も大好きなので、いつか建ててみたいと

家族に内緒でかってに思っています。


ただ、知っておいて

ほしいのが、

どうも 

平屋が安いって

皆さん 思っているようです。

実は

 平屋の家は、割高になるんですよ。


床面積が、30坪の2階建て住宅と

30坪の平屋住宅なら

坪あたり2割近くは高くなります。


なぜか?

基本的に今の住宅は 2階建てが基本です。


戦後日本の土地事情があると思いますが、

2階建てが基準です。


そうすると

家を建てる材木も基本的に

2階建て用の長さのものが多く製造されています。


1階建ての場合 多く流通しているその材木を使い

2階部分はカットしますのでかなり無駄が出ます。


それに

2階建てなら、1階部分は15坪 2階も15坪

しかし 平屋なら1外部分は30坪

つまり 基礎部分が2倍になります。

同じように屋根の広さも倍近くになります。

壁の面積の2倍ちかくなり

外壁材も増えてきます。

つまり コストが増えてしまいます。


いい面もあります。

同じ広さでも、階段部分がないので

収納とか有効に使えます。


また、リビングなどの天井を

2階が無い分 高くできます。

これらを考慮しておけば

満足できる家ができることは

間違いありませんので

チャレンジしてみてもいいと思います。








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不動産は見た目でごまかされるな

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神戸なるほど不動産研究所

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 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。



~不動産は見た目でごまかされるな~

こんにちは

不動産コンサルタントの吉島 誠一郎です

不動産 住宅の買取販売を

300件ぐらいおこなってきました。


誰もだれも見向きもしない

恐ろしく汚くてごみであふれた住宅なんか

あたりまえでした。

しかし

再生後にどのくらい魅力的な不動産に

なるかは

よくわかっていました。


構造がしっつかりしていて

間取りが、そこそこ広く

部屋数がある

車は2台とめられるスペースがあれば

大体OKです。


設備や目に見えているとところは

すべてやり替えます。


リフォームは

例えると

ケガをした病気の人を

外科手術で治すようなものです。

体力があれば治ります。


しかし治っただけでは

その住宅は まだ売れません。


おしゃれな服をきせて

アクセサリーをつけ

化粧をしないと

魅力的にはなりません。

それが

リノベーションであったり

インテリアであったり

照明であったり


しかし

根本的な

ケガを直さずに

表面だけ

化粧をして

胡麻化している

つまり

手抜きをしている

そんな

住宅も多くありますので注意が必要です。


表面だけではなく中身もしっかりと

確認することです。






吉島写真②
「不動産のことはご相談ください」

不動産コンサルタント
 宅地建物取引士
   吉 島 誠一郎

20年以上も不動産業界に身を置き

1000人近い方のお世話をしてきました。

特に覚えているのが

経験のなさと未熟なためにトラブルになった

お客様と物件のことです。

不動産は一つ一つ違っており

同じものはありません。

ですから、問題点もまた違います。

この不動産の問題点は?

トラブルになりそうなポイントは?

そういった観点から

不動産 土地 建物を見るくせが

いつの間にかついてしまいました。


時には 漠然と この不動産はやばいな!

そんなカンみたいなものもあります。


経営者の方の身近に

不動産のことを なんでも相談できる存在は

絶対に必要です。


安心して不動産に関われるように

経営者の為の不動産パートナーとして

サポートしていきます。

不動産のことはお気軽にご相談ください。




相談窓口 

電 話(078)967-6988

(AM9:00~PM7:00定休水曜日)
  
メール yoshijima.c-home@image.ocn.ne.jp



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不動産コンサルティング

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 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。



こんにちは

不動産コンサルタントの

吉島です

不動産の仕事をしていると

いろいろ役に立つことがあります。


特に不労所得の不動産

収益物件の不動産を扱っていると

購入金額

リフォーム工事予算

諸費用

不動産取得税

固定資産税

家賃収入

利回

これらの投資金額は簡単に

確実に数値化できます。

だから

利回りが何%以上なら買う 買わない

判断や説明が

とても簡単です。


不動産は数値が非常に明確ですし

とても重要です。


だから仕事柄

そういう くせがついてしまっています。


少し前のことですが

あるテナントを見に来た方と

お話をする機会がありました。


その方のやりたい事業について

話をしたのですが

どうやら漫画喫茶的な何か新しいビジネスのようでした。


熱く語るので、しばらく聞いていたのですが

理想ばかりで

まったく数字を把握していない

一日の売り上げがいくらで

月いくら

経費がいくらで

年間の売上や経費について

まるで把握していない。


「そんなのやってみないとわからない。」

そう言っていました。


昔 20代のころ経営者希望だった私もよく

言っていた気がします。


しかし

「それは、利回りのわからない不動産を

買うようなもの

見た目がいいだけで、

何千万円もする不動産を買うようなものですよ。

利回りのわからない収益ビルを

銀行から借金をしてまで買ってどうするんですか。

利回りが3%以下か

マイナスならアウトですよ。」

そんな たとえ話を

偉そうにしてしまった

覚えがあります。


好きだから 夢だから

でも

数字の大切さを理解していないと

商売をするならとても危険なことです。


せめて銀行から融資をうけるなら

数字をつかうことは把握しておいたほうがいいです。


商売のイロハですけど

いつの間にか

忘れてしまいますね。








吉島写真②
「不動産のことはご相談ください」

不動産コンサルタント
 宅地建物取引士
   吉 島 誠一郎

20年以上も不動産業界に身を置き

1000人近い方のお世話をしてきました。

特に覚えているのが

経験のなさと未熟なためにトラブルになった

お客様と物件のことです。

不動産は一つ一つ違っており

同じものはありません。

ですから、問題点もまた違います。

この不動産の問題点は?

トラブルになりそうなポイントは?

そういった観点から

不動産 土地 建物を見るくせが

いつの間にかついてしまいました。


時には 漠然と この不動産はやばいな!

そんなカンみたいなものもあります。


経営者の方の身近に

不動産のことを なんでも相談できる存在は

絶対に必要です。


安心して不動産に関われるように

経営者の為の不動産パートナーとして

サポートしていきます。

不動産のことはお気軽にご相談ください。




相談窓口 

電 話(078)967-6988

(AM9:00~PM7:00定休水曜日)
  
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