なるほど不動産研究所

住宅ローンでお困りの方 任意売却はご相談ください。

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不動産コンサルティング

“経営者の為の不動産活用 防衛術”
 
なるほど不動産研究所


 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。






こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

不動産の登記を確認するときに

法務局に行きます。


ここでお金を払えば、

誰でも、どんな不動産の情報もすべてわかります。

ちょっと怖いですよね。


土地の面積や建物の面積

新築した年月日

今の所有者が誰で、

いくら住宅ローンを借りているかまで

わかります。


法務局で土地を調べているシーンなんか

よく映画なんかで、見かけますよね。

その法務局の登記簿に

のっている土地面積は、

古いものはあまりあてになりませんよ。

最近では、ほとんどありませんが

先祖代々の土地なんかだと

まず、土地の面積が違います。

途中で、土地を分けて

売ったりしていると測量をしているので

まだましですが、

のこった土地

業界では、残地といいますが

これは、ほぼ面積が登記と違います。


もともと、登記は、税金を取るためにできた制度

古くは、年貢をとるため

だから、土地の面積をごまかして申告していました。

だから、面積が違います。

それを是正するために、測量して登記をするように

なってきましたが、

まだまだ、そんな土地がいっぱいあります。

古い不動産や、田舎の土地など

相続したときは

一度測量などして確認しておいたほうがいいですよ。


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不動産コンサルティング

CATEGORY相続問題
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 不動産を購入して、資産を作る。

 不動産を売却して、資金を作る。

 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。




こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

最近よくおでんを食べます。

おでんの具は、たまごが大好きです。

必ず2個食べます。

すこし周りに気を使いますけど。



~ よく忘れている相続登記 ~

不動産の売却の相談をよく受けるのですが

みなさん意外と登記を忘れていますね。

特に相続登記

十年近くもほったらかしというケースもあります。

当然費用もかかります。

登記費用は、結構たかいです。

いざ売却するときに

相続登記をすましてから

売買契約となるのが一般的です。

そのため、手続きに日数がかかります。

いざというときに

困りますので

できるだけ早めに

手続きされたほうがいいですよ。



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CATEGORY不動産知識
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~わかりにくい不動産用語~


住宅やマンションを買う時に

チラシやパンフレットに

いろいろ専門用語が出てくると思います。


土地を購入して好きな家を建てるときは

特に いろいろ専門用語を耳にします。


前面道路の道路種別は

建ぺい率は

容積率は

用途地域は

壁面後退は

高さ制限は

など

これらは、厳密には建築業の用語ですが

ちんぷんかんぷんで

さっぱり意味がわからないと思います。


不動産 特に家についての決まりや法律は、

基本的に 災害対策としてできています。

特に火事

大昔から 火事が最大の敵で

木造住宅が支流の日本では

火事に対して できてきた法律が

基準だと言われています。


道路の幅や

家と家との間隔の決まりなどは

主に火事対策です。


これが

大震災が続き、地震に対して意識が変わり

地震対策が進むようになりました

耐震 制震 免振

いろいろな基準ができて

さらに家はよくなりました。


しかし

今度は大型台風による

風対策かも知れません。

風や竜巻で家が吹き飛ぶ

恐ろしい話です。

この間の台風で家が揺れていたのは

さすがに驚きました。


不動産 や住宅にはわからない用語が多いですが

自然災害に関係するものだなと

理解していただければ

少しは興味がわくと思うます。
耐震記事





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~ 平屋住宅って贅沢な家なんですよ~

最近

 「平屋の家を建てたいんです。」

そんな相談を頂きます。


老後のことを考えてか

平屋がいいって言われます。


私も大好きなので、いつか建ててみたいと

家族に内緒でかってに思っています。


ただ、知っておいて

ほしいのが、

どうも 

平屋が安いって

皆さん 思っているようです。

実は

 平屋の家は、割高になるんですよ。


床面積が、30坪の2階建て住宅と

30坪の平屋住宅なら

坪あたり2割近くは高くなります。


なぜか?

基本的に今の住宅は 2階建てが基本です。


戦後日本の土地事情があると思いますが、

2階建てが基準です。


そうすると

家を建てる材木も基本的に

2階建て用の長さのものが多く製造されています。


1階建ての場合 多く流通しているその材木を使い

2階部分はカットしますのでかなり無駄が出ます。


それに

2階建てなら、1階部分は15坪 2階も15坪

しかし 平屋なら1外部分は30坪

つまり 基礎部分が2倍になります。

同じように屋根の広さも倍近くになります。

壁の面積の2倍ちかくなり

外壁材も増えてきます。

つまり コストが増えてしまいます。


いい面もあります。

同じ広さでも、階段部分がないので

収納とか有効に使えます。


また、リビングなどの天井を

2階が無い分 高くできます。

これらを考慮しておけば

満足できる家ができることは

間違いありませんので

チャレンジしてみてもいいと思います。








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~不動産は見た目でごまかされるな~

こんにちは

不動産コンサルタントの吉島 誠一郎です

不動産 住宅の買取販売を

300件ぐらいおこなってきました。


誰もだれも見向きもしない

恐ろしく汚くてごみであふれた住宅なんか

あたりまえでした。

しかし

再生後にどのくらい魅力的な不動産に

なるかは

よくわかっていました。


構造がしっつかりしていて

間取りが、そこそこ広く

部屋数がある

車は2台とめられるスペースがあれば

大体OKです。


設備や目に見えているとところは

すべてやり替えます。


リフォームは

例えると

ケガをした病気の人を

外科手術で治すようなものです。

体力があれば治ります。


しかし治っただけでは

その住宅は まだ売れません。


おしゃれな服をきせて

アクセサリーをつけ

化粧をしないと

魅力的にはなりません。

それが

リノベーションであったり

インテリアであったり

照明であったり


しかし

根本的な

ケガを直さずに

表面だけ

化粧をして

胡麻化している

つまり

手抜きをしている

そんな

住宅も多くありますので注意が必要です。


表面だけではなく中身もしっかりと

確認することです。






吉島写真②
「不動産のことはご相談ください」

不動産コンサルタント
 宅地建物取引士
   吉 島 誠一郎

20年以上も不動産業界に身を置き

1000人近い方のお世話をしてきました。

特に覚えているのが

経験のなさと未熟なためにトラブルになった

お客様と物件のことです。

不動産は一つ一つ違っており

同じものはありません。

ですから、問題点もまた違います。

この不動産の問題点は?

トラブルになりそうなポイントは?

そういった観点から

不動産 土地 建物を見るくせが

いつの間にかついてしまいました。


時には 漠然と この不動産はやばいな!

そんなカンみたいなものもあります。


経営者の方の身近に

不動産のことを なんでも相談できる存在は

絶対に必要です。


安心して不動産に関われるように

経営者の為の不動産パートナーとして

サポートしていきます。

不動産のことはお気軽にご相談ください。




相談窓口 

電 話(078)967-6988

(AM9:00~PM7:00定休水曜日)
  
メール yoshijima.c-home@image.ocn.ne.jp



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 不動産を活用して、収益を作る。

 不動産を管理して、節税をする。



こんにちは

不動産コンサルタントの

吉島です

不動産の仕事をしていると

いろいろ役に立つことがあります。


特に不労所得の不動産

収益物件の不動産を扱っていると

購入金額

リフォーム工事予算

諸費用

不動産取得税

固定資産税

家賃収入

利回

これらの投資金額は簡単に

確実に数値化できます。

だから

利回りが何%以上なら買う 買わない

判断や説明が

とても簡単です。


不動産は数値が非常に明確ですし

とても重要です。


だから仕事柄

そういう くせがついてしまっています。


少し前のことですが

あるテナントを見に来た方と

お話をする機会がありました。


その方のやりたい事業について

話をしたのですが

どうやら漫画喫茶的な何か新しいビジネスのようでした。


熱く語るので、しばらく聞いていたのですが

理想ばかりで

まったく数字を把握していない

一日の売り上げがいくらで

月いくら

経費がいくらで

年間の売上や経費について

まるで把握していない。


「そんなのやってみないとわからない。」

そう言っていました。


昔 20代のころ経営者希望だった私もよく

言っていた気がします。


しかし

「それは、利回りのわからない不動産を

買うようなもの

見た目がいいだけで、

何千万円もする不動産を買うようなものですよ。

利回りのわからない収益ビルを

銀行から借金をしてまで買ってどうするんですか。

利回りが3%以下か

マイナスならアウトですよ。」

そんな たとえ話を

偉そうにしてしまった

覚えがあります。


好きだから 夢だから

でも

数字の大切さを理解していないと

商売をするならとても危険なことです。


せめて銀行から融資をうけるなら

数字をつかうことは把握しておいたほうがいいです。


商売のイロハですけど

いつの間にか

忘れてしまいますね。








吉島写真②
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特に覚えているのが

経験のなさと未熟なためにトラブルになった

お客様と物件のことです。

不動産は一つ一つ違っており

同じものはありません。

ですから、問題点もまた違います。

この不動産の問題点は?

トラブルになりそうなポイントは?

そういった観点から

不動産 土地 建物を見るくせが

いつの間にかついてしまいました。


時には 漠然と この不動産はやばいな!

そんなカンみたいなものもあります。


経営者の方の身近に

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絶対に必要です。


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不動産コンサルタントの吉島です。

新しいことを始めるのに

環境を思い切って変えてみる

すると

気持ちも無理やりに変わりますね。

そうすれば

行動も変わり

悪い習慣を断ち切る事ができますよ。



~不動産売却の秘訣~

これからのライフイベントの中で、

不動産を売却する機会が

一度は訪れるかも知れません。


しかし初めての事で

知識や経験がない為に

ほとんどの方が

不動産業者に

いいように やられています。

つまり損しています。


仕方がないことですが、

不動産の査定価格は

原点方式です。

つまり

その家のあら捜しをして

価格を下げさせます。


できるだけ、売りやすい価格で

売却の依頼を受けることが目的です。


少しでも高く売りたい不動産の所有者は

まず、不動産の問題点を理解し

欠点を早いうちに解決しておくことです。

前面道路の所有者は?

境界のポイントはちゃんとある?

屋根や草木の越境はない?

敷地内に隣地の配管はない?

家の傾きはない?

給湯器は古くない?

ペットの匂いはない?

相続登記は終わっている?

など

いくらでもあります。


不動産業者が ぜひ売らしてほしいと

言わせる魅力的な不動産に

しておくことです。

これが損をしないための防衛策といえます。


実際 不動産を売却する時になって

問題点が発覚し

時間が無いために

価格を下げざるを得ない

もしくは、契約後 引き渡し後に

発覚してトラブルになることも

よくあります。


会社や個人の不動産について

一度 査定価格を調査し

問題点などを事前に把握し

対処しておくことで

損せずに

より高く売却することができます。








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20年以上も不動産業界に身を置き

1000人近い方のお世話をしてきました。

特に覚えているのが

経験のなさと未熟なためにトラブルになった

お客様と物件のことです。

不動産は一つ一つ違っており

同じものはありません。

ですから、問題点もまた違います。

この不動産の問題点は?

トラブルになりそうなポイントは?

そういった観点から

不動産 土地 建物を見るくせが

いつの間にかついてしまいました。


時には 漠然と この不動産はやばいな!

そんなカンみたいなものもあります。


経営者の方の身近に

不動産のことを なんでも相談できる存在は

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「いかに所有する不動産を活用し

事業を再生させて 次に生かすか!」



こんにちは  

不動産コンサルタントの吉島です。

ゴルフのコンペに参加しました。

社会人でも何か大会となると

ワクワクしますね。

結果は下位のほうでしたが

景品のあたり大変面白かったです。



~「会社所有不動産を売却する」~

以前受けた相談に

会社で所有している不動産を

売却してほしいとのこと

会社の資金を確保するために

不動産を売却したいとのこと


その不動産は鉄筋コンクリート

3階建ての店舗でした。


築年数も古く

規模も小さかったので

比較的価格も低く設定できました。

1階が飲食店店舗

2階が防音壁のあるスペース

3階が居住用スペース

特殊な不動産でした。


貸して家賃収入を得ていたのですが

その飲食店のオーナーに

その店舗ごと不動産を

購入してもらうようにしました。


融資の面と

不動産に少し問題があり

苦労しましたが

地元の信用金庫に話を付け

無事クリアーできました。


賃借人にその不動産を購入してもらうことも

売却する方法のひとつです。






吉島写真②
「不動産のことはご相談ください」

不動産コンサルタント
 宅地建物取引士
   吉 島 誠一郎

企業や個人を再生をする時、必ず不動産が絡んできます。

その不動産を いかに戦略的に活用するかが

勝負の分かれ目になります。

自宅や不動産を手放すことは

次のニューステージへ向けての

スタートでもあります。

自分の意志で計画的に進めるように

全力でサポートさせて頂きます。



相談窓口 

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不動産コンサルティング


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大切な家族を守る

「住宅ローンが払えなくなったら!」



こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です。

以前相談を受けたお客様から

鳥取のなしをたくさん頂きました。

デカ!思わず言ってしまうほど。



さて、お客様より

「自宅に差押えがされていて

競売になったほうがいいのか?

任意売却で売ったほうがいいのか?」

という内容の質問をされました。


住宅ローンの抵当権があるのですが

その後ろに

固定資産税

所得税の税金の滞納で

差押えがはいっているそうです。


競売だと

落札価格が住宅ローンの残債

よりも少なければ

税金分まで配当が回りませんので

住宅ローンの残債と税金分が

支払いとして残ります。


任意売却だと

税金を支払わないと

抹消に応じないでしょうから、

銀行とうまく交渉すれば

税金を返済できて

住宅ローンの残債だけになります。


後の返済計画のことを考えると

話がスムーズです。

ただし

配当金の話し合いがうまくいかないと

任意売却が成立しませんので

慎重に交渉することになります。


可能であるなら

任意売却のほうがいいと思います。









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こんにちは

不動産コンサルタントの吉島です

神戸開催のセミナーも無事に終了しました。

「住宅ローンが払えなくなったら!」

とういテーマでお話をさせていただきました。



住宅ローンに潜むリスクについて

まだ住宅ローンが払えているときの対策は

住宅ローンが払えなくなった時の対策は

といった内容で

キーポイントとなる

競売と任売(任意売却)の違いと

メリット デメリットについてなど

時間軸に沿って説明さえていただきました。


詳しくはまた

ブログで書いていきます。




吉島写真②


不動産コンサルタント
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   吉 島 誠一郎

企業や個人を再生をする時、必ず不動産が絡んできます。

その不動産を いかに戦略的に活用するかが

勝負の分かれ目になります。

自宅や不動産を手放すことは

次のニューステージへ向けての

スタートでもあります。

自分の意志で計画的に進めるように

全力でサポートさせて頂きます。

相談窓口 

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